Présentation du projet et du mode de financement

Cabane à ouate

L’histoire de cette maison pas encore sortie de terre remonte assez loin, au moins à la naissance de notre première fille Lilas en 2008. Avant elle, le besoin d’un abri digne de ce nom n’était sans doute pas aussi essentiel. Devenus trois, puis quatre, nous avons promené ce besoin de Lyon jusqu’en Allemagne du Nord, dans l’Allier, de nouveau à Lyon puis à Strasbourg. Ce dont nous rêvions tenait davantage de la cabane de rondins que du BTP : nous n’étions pas encore entrés dans le dur des possibles en matière de construction, de normes, d’obligations et d’interdits.

Nous sommes arrivés dans le Lot il y a un peu plus de deux ans, pour des raisons professionnelles, mais aussi parce que nous voulions retourner à la campagne. Figeac et ses environs ne nous ont pas déçus : la ville est belle, vivante, mélangée ; la campagne est changeante, d’un côté adossée au Massif central, par vallons profonds et couverts de résineux, et de l’autre, plus méridionale, les causses arides, où ne poussent que les chênes verts, les moutons ou les murets de pierre sèche. Nous sommes locataires d’une belle petite ferme, très accueillante, mais un vrai gouffre énergétique : chez nous, on ne parle pas de ponts thermiques, mais de viaducs façon Millau. La qualité de la vie figeacoise, la beauté du pays, les nombreuses rencontres nous ont fait poser les valises, mais c’est peut-être la cuve à propane qui nous a enfin convaincus de tenter de réaliser notre vieux projet.

Nous avons trouvé le terrain assez vite, en août dernier. Il avait pour lui tout ce que nous cherchions en priorité, surface (presque 5 000 m²), situation (en marge du hameau du Fraysse, du côté des chemins), pente douce, exposition (sud-sud-ouest), beauté du site (le tout début du causse, avec encore quelque chose du bocage), une bonne terre végétale en bas du terrain, et bien sûr son prix de vente ; deux défauts auxquels il est possible de remédier : peu de bois, pas de source. Une chose nous chagrinait surtout, une ligne électrique à moyenne tension traversait le ciel et son poteau de béton trônait contre la haie à l’Est. Nous avons tout de même signé un compromis de vente en septembre 2017. Après les aléas des demandes de permis de construire, nous avons eu la surprise de voir cette ligne et ce poteau disparaître, ce qu’en bons cartésiens nous avons pris pour un signe évident du destin : la vente du terrain se fera le 20 août prochain.

Pour construire cette maison et apprendre à travailler de mes mains, j’ai suivi l’an dernier une formation de menuisier, qui m’a permis de rencontrer pas mal de monde. C’est par ce biais que nous avons entendu parler d’un charpentier et du mode constructif qu’il a mis au point : une ossature bois non pas constituée de caissons de planches comme d’ordinaire, mais fondée sur des portiques de poutres en I qui ont deux avantages : leur mise en œuvre est très rapide (à quatre personnes, le levage se fait en une journée), et la continuité de l’isolant, avec quelques précautions, exclut tout risque de ponts thermiques, en particulier dans les angles. Nous avons pensé et dessiné la maison seuls, Mélanie et moi – avec l’aide des croquis de nos filles et des conseils de notre ami François S., architecte. Nous avons cherché à faire le plus simple possible : une maison compacte, bien orientée, ouverte au Sud, pour laisser entrer le soleil en hiver, et avec un bon débord de toit pour le masquer en été, très isolée, mais respirante. Selon l’étude thermique de notre projet, on n’est pas loin des critères du passif, et on peut estimer qu’il faudra entre deux et trois stères de bois pour se chauffer une année.

Les obstacles maintenant : nous voulions un toit plat végétal et du bardage partout, refusés l’un et l’autre par l’urbanisme du Grand-Figeac. Nous raconterons le détail à ceux que ça intéresse. Notre seconde demande de permis de construire a été acceptée, cette fois avec un toit quatre pentes de tuiles et ce que nous avons pu sauver de bardage. Mais quand on est autoconstructeur, même de loin, le permis n’est qu’un galop d’essai avant les questions de financement : les choses sérieuses.

Le banquier et l’assureur

Nous avons esquissé ces difficultés dans notre courriel, les voici détaillées. C’est un peu une question de quadrature du cercle, liée au fait que nous voulons réaliser nous-mêmes le maximum, par esprit d’économie, mais surtout parce qu’il nous importe de ne pas déléguer à des tiers ce que nous pouvons faire ou apprendre à faire.
En pratique, des professionnels assumeront tout le gros œuvre : le terrassement et les fondations seront faits par des artisans ; l’ossature, la couverture, la fumisterie et la structure de la terrasse par le charpentier avec mon aide. Un chauffagiste posera le chauffe-eau. Nous prenons en charge l’agencement intérieur (cloisons, cuisine, salle de bains), la pose des parquets, voliges, carrelages et autres tomettes, des menuiseries intérieures et extérieures, des kits d’électricité et de plomberie préfabriqués par des artisans proposant un service après-vente d’assistance à la pose, le bardage extérieur et l’enduit. Ce n’est donc pas un chantier de pure autoconstruction, les éléments cruciaux étant assurés par des professionnels. Une étude de structure a même été réalisée pour l’ossature bois.

Certaines banques nous font comprendre que notre demande sera repoussée par le « Centre » ou le « Marché » – nos banquiers n’ont pas la délégation pour prendre des décisions sur des cas comme le nôtre – parce que nous comptons assumer trop de « travaux réservés », c’est-à-dire mettre la main à la pâte dans des lots où il est attendu que seuls interviennent des artisans cotisant à une assurance décennale. (Contractée par l’artisan, elle garantit pendant dix ans l’intégrité des travaux qu’il a réalisés : si un dommage structurel est avéré dans la charpente, par exemple, pendant cette période, c’est la décennale du charpentier qui couvre les réparations.)
D’autres banques exigent, en plus des décennales des artisans, que nous contractions une assurance dommages-ouvrage ; or il se trouve que la quasi-totalité des compagnies proposant de telles polices refuse d’assurer des maisons bâties sans contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ni maître d’ouvrage (MO) appointé et couvert par sa décennale. En principe, pour faire simple, elles dédommagent systématiquement les habitants d’une maison « dès » (en général sous dix-huit mois) la survenue d’un sinistre, avant de se retourner, à grands coups d’expertises contradictoires, contre les décennales des artisans en faute.
Il n’y a que deux compagnies pour les énergumènes de notre sorte. L’une est basée à Gibraltar, paradis fiscal bien connu, pas sur liste noire, mais très avantageux pour ceux qui y « résident ». Dans le milieu des assurances, elle est surtout connue pour se retirer d’elle-même du marché de la dommages-ouvrage d’ici la fin de l’été : c’est quand même mieux, nous fait remarquer un courtier, que de se faire exclure du marché par les autorités de régulation. Mais ça ne nous dit pas si les milliers d’euros qu’elle attend de nous ne seront pas pure perte.
L’autre compagnie, qui réside un peu partout, consentirait à nous assurer, mais pas si les portes et fenêtres sont posées par nous. On a beau présenter un diplôme de menuisier : il faut la décennale. Par décence, nous censurons le nom de ces montages juridiques qui veulent passer pour des assurances mais n’ont aucune garantie à offrir aux particuliers qui ont l’obligation de contracter chez elles : les cas de sinistres structurels qu’elles auront bec et ongles refusé de couvrir ne se comptent plus, sans parler des compagnies qui font faillite et dont les polices disparaissent dans la nature.

On pourrait entrer encore plus dans les détails, mais ce que nous retenons pour l’instant, c’est que sans CCMI ni MO et trop autoconstructeurs, nous ne sommes pas dans les clous, pour les banques ni pour les assurances dont elles ont besoin : pas pour des raisons financières, les simulations étant correctes pour ce qui est du « taux d’endettement » et du « reste à vivre », mais pour des raisons que nous dirions presque idéologiques. C’est précisément pourquoi nous avons médité cette idée de financement hors circuit : nous sommes solvables, notre projet n’est pas scandaleux, et il nous semble important d’en être maîtres autant que possible, dans tous les sens du terme : maîtres d’œuvre, maîtres d’ouvrage, mais aussi principaux acteurs.

Emprunt participatif ?

Nous imaginons la structure de notre emprunt de la sorte : plutôt que de solliciter une banque pour l’ensemble du crédit, pourquoi pas solliciter amis et parents pour assembler, par « petites » sommes, ce dont nous avons besoin. Un peu comme les financements participatifs à la manière d’Ulule, par exemple, sauf qu’au lieu de recevoir une enceinte bluetooth en kit ou un ouvrage dédicacé, les contributeurs toucheraient un virement mensuel remboursant une partie du capital prêté et des intérêts : un placement en dehors des circuits bancaires.

Nous souhaitons proposer des parts de capital par tranches de 500 €, sans limite supérieure. Si le nombre de contributeurs peut faire le succès de notre démarche, leur très grand nombre, pour des tranches inférieures, rendrait difficile la gestion des remboursements. Nous sommes tout de même ouverts à des propositions inférieures à cette somme, si cela permet la participation de ceux qui tiendraient à nous rejoindre.
Nous souhaitons aussi proposer des intérêts calculés selon les règles bancaires (vous en aurez un aperçu dans le tableur que nous ferons passer à ceux qui voudront nous aider) et au choix des contributeurs, si possible sur des chiffres ronds : 0 %, 0,5 %, 1 % ou 1,5 %. Les deux derniers sont supérieurs au taux plancher du livret A : un placement un peu plus rentable… Pour information, les taux que nous ont proposés les banques sont de l’ordre de 1,45 %.
Nous laissons enfin aux contributeurs le soin de définir la période sur laquelle ils souhaitent être remboursés, entre cinq et quinze ans, et s’ils tolèrent un différé au départ, c’est-à-dire une période de latence avant le premier remboursement, qui nous aiderait à faire face au loyer ordinaire pendant le chantier lui-même. Nous espérons pouvoir commencer les travaux en septembre prochain et quitter notre maison actuelle en mai 2019, que le chantier soit complètement terminé ou non : un différé d’un an ou de neuf mois serait pour nous très précieux. Pendant ce différé, nous verserions dès le premier mois des intérêts à chaque contributeur, avant de commencer le remboursement du capital et du reste des intérêts : comme à la banque. Vous trouverez à la fin de cette présentation une récapitulation des différentes options.

Notre besoin de financement est de 114 000 €, et nous voudrions ne pas nous endetter sur plus de quinze ans. Nous avons travaillé notre projet de telle sorte que des mensualités tournant autour de 700 € soient envisageables, ce que confirment les simulations des banques : c’est d’ailleurs la valeur de notre loyer actuel. Nous avons testé dans notre tableur différentes configurations pour notre emprunt participatif, et qui indiquent qu’il est possible d’arriver à rester dans ces mensualités-là, dans les limites des « taux d’endettement » acceptables et du « reste à vivre ».
Du côté des garanties que nous offrons, nous savons qu’« un crédit nous engage » et avons pensé cette maison précisément pour vivre de façon plus économique. La part de l’habitation dans notre budget, une fois au Fraysse, sera inférieure à celle d’aujourd’hui d’environ 200 €, l’équivalent de nos charges mensuelles de gaz lissées à l’année. Nous n’avons aucun autre crédit en cours, aucun leasing, etc., et sommes notés « bons élèves » par notre banque courante… Mélanie est conservatrice de bibliothèques et fonctionnaire ; après la construction de la maison, je reprendrai mon métier de relecteur indépendant ou commencerai pour de bon une vie de menuisier, ou les deux, pourquoi pas, et continuerai d’écrire des best-sellers. Enfin nous sommes en bonne santé et répondons par la négative à toutes les questions des assurances sur les emprunts bancaires : vous savez peut-être comme elles sont curieuses. Nous avons quarante ans tous les deux (ou presque, dans le cas de Mélanie). Un crédit sur quinze ans court donc jusqu’à nos cinquante-cinq ans, bien avant l’âge de la retraite. Sur tous ces points, nous donnerons à chacun les précisions qu’il voudra.
En faisant appel à la solidarité familiale et amicale, nous savons que notre engagement moral est essentiel. Nous ne souhaitons pas souscrire d’assurances en bonne et due forme pour chacun des prêts que vous nous accorderiez, ce qu’aucun assureur n’accepterait probablement. Cela dit, il est possible d’assurer un prêt qui aurait une certaine ampleur. Nous signerons à l’attention de tous les contributeurs une reconnaissance de dette officielle.
Pour les prêteurs, la principale contrainte est du côté des impôts : dans la déclaration de revenus annuelle, il faut penser à déclarer les intérêts perçus sur le capital prêté, ce qui n’ira pas chercher très loin. Nous fournirons des attestations si elles sont nécessaires.
Une dernière précision, mais importante : nous faisons le choix d’envoyer notre demande à tous ceux que nous supposons pouvoir s’intéresser à notre petite histoire, sans préjuger de leur envie de nous aider ni de leurs moyens de le faire. Les « petites » sommes dont il est question paraîtront énormes à certains : 500 €, c’est une grande partie d’un budget mensuel pour un ménage modeste. Ceux qui nous rejoindront seront bien sûr ceux qui pourront se permettre d’employer une partie de leur épargne dans une démarche un peu hors norme…

Mélanie, François, Lilas et Louise T.

 

 

Calendrier

Août 2018
Finalisation de l’emprunt collectif
Signature de la vente du terrain
Septembre 2018
Début du chantier : terrassement, maçonnerie ; début de l’ossature
Premières mensualités complètes pour les prêts sans différé (capital + intérêts)
Premiers versements des intérêts pour les prêts avec différé
Mai 2019
Premières mensualités complètes pour les prêts avec différé de 9 mois
Emménagement au Fraysse et suite du chantier…
Septembre 2019
Premières mensualités complètes pour les prêts avec différé de 12 mois
2020
Fin des travaux !

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